Das Sachwertverfahren ist in der ImmoWertV in den §§ 21 – 23 beschrieben. Der Grundstückssachwert umfasst den Bodenwert des zu bewertenden Grundstücks und den Sachwert der aufstehenden Gebäude. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den gewöhnlichen Herstellungskosten der Gebäude, baulichen Anlagen und der Außenanlagen einschließlich der Baunebenkosten unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters. Der so ermittelte vorläufige Grundstückssachwert ist über die Anwendung eines Sachwertfaktors an den Verkehrswert anzupassen. Nach der Marktanpassung sind noch Abweichungen vom Durchschnitt bei den objektspezifischen Merkmalen (z. B. wirtschaftliche Überalterung, überdurchschnittliche Baumängel/Bauschäden) zu berücksichtigen.
Die gewöhnlichen Herstellungskosten werden i. d. R. aus der Größe der Brutto-Grundfläche des Bewertungsobjektes und 
Erfahrungswerten über die Normalherstellungskosten je Bruttogrundfläche ermittelt. Bei den Normalherstellungskosten handelt es sich um die Kosten für Ersatzbeschaffungsmaßnahmen unter Berücksichtigung neuzeitlicher, wirtschaftlicher Bauweisen (und nicht um Rekonstruktionskosten). Die Normalherstellungskosten werden unter Verwendung der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) abgeleitet, wie sie in der Sachwertrichtlinie, Anlage 1, veröffentlich sind. Die NHK 2010 beinhalten bereits die Baunebenkosten und beziehen sich auf das Baupreisniveau im Jahr 2010. Zur Fortschreibung der Preisentwicklung ist bei Wertermittlungsstichtagen nach dem Jahr 2010 der Baupreisindex, wie er vom statistischen Bundesamt veröffentlicht wird, anzuwenden.
Grundsätzlich sind nur für solche Wohn-/Nutzflächen und Bauteile Herstellungskosten anzusetzen, die auch wirtschaftlich bzw. marktüblich nutzbar sind.
Der auf der Grundlage der NHK 2010 bezogene Wert entspricht dem eines neu errichteten Gebäudes. Bei einem älteren Gebäude muss dieser Wert entsprechend dem Alter gemindert werden. Für die Wertminderung wegen Alters ist entsprechend Bauart und Ausstattung des Bewertungsobjektes die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer zu schätzen. Danach ist unter Berücksichtigung der Gebäudestruktur und des baulichen Zustands die Restnutzungsdauer festzulegen. Die Restnutzungsdauer wird in erster Linie von den wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten bestimmt, die dem zu bewertenden Objekt am Wertermittlungsstichtag noch beizumessen sind. Aus der Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer errechnet sich das fiktive Alter. Das Verhältnis zwischen Gesamtnutzungsdauer und dem fiktiven Alter bestimmt die Alterswertminderung. Laut ImmoWertV wird vorrangig eine lineare Entwertung der Gebäude angenommen. Nach Abzug der Alterswertminderung erhält man den vorläufigen Sachwert des Gebäudes. Zuzüglich Bodenwert erhält man den vorläufigen Grundstückssachwert.
Durch anschließende Multiplikation mit dem Sachwertfaktor ergibt sich der marktangepasste vorläufige Grundstückssachwert.
Die Spanne für Sachwertfaktoren schwankt in Niedersachsen aktuell zwischen ca. 0,4 – 1,5 (d. h. der Verkehrswert liegt in bestimmten Fällen um 60 % unter und in anderen Fällen 50 % über dem vorläufigen Sachwert.
Im großen Werteinfluss des Sachwertfaktors – dessen Höhe jedoch oft nicht bekannt ist – liegt der Schwachpunkt des Sachwertverfahrens.
- Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) vom 19.05.2010 (BGBl. I, S. 639)
- Richtlinie zur Ermittlung des Sachwertes (Sachwertrichtlinie – SW-RL) vom 5. September 2012 (Veröffentlicht am Donnerstag, 18.10.2012, BAnz AT 18.10.2012 B1)