Glossar.
Vergleichswertverfahren (§§ 13 –14 WertV 98):
Beim Vergleichswertverfahren ist nach § 13 WertV der Verkehrswert aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abzuleiten. Zur Ermittlung des Bodenwertes können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. „Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind (WertV, § 13).“ Die Bodenrichtwerte werden auf Grund der Kaufpreissammlung bei der Geschäftsstelle des Gutachtersausschusses i.d.R. zum Stichtag 31. Dezember bzw. 1. Januar eines jeden Jahres als Jahresdurchschnitt ermittelt.
Bei der Wertermittlung landwirtschaftlicher Nutzflächen sind die den Wert beeinflussenden Merkmale, wie Entwicklungszustand, Bodenqualität, Grundstücksgröße, -gestaltung und -lage sowie sonstige ertragsbeeinflussende Faktoren (z.B. Zuckerrübenlieferrecht, etc.) zu berücksichtigen. Nach dem Stichtagsprinzip sind bei der Wertermittlung allein die zum Bewertungsstichtag bekannten Tatsachen und Entwicklungsmöglichkeiten sowie das zu diesem Zeitpunkt gegebene Preisniveau zu berücksichtigen.
Beim Vergleichswertverfahren für die Gebäudebewertung ist das direkte Vergleichswertverfahren und das Vergleichsfaktorverfahren zu unterscheiden. Beim Vergleichswertverfahren wird der Vergleichspreis für das Bewertungsobjekt aus den Kaufpreisen hinreichend vergleichbarer Grundstücke abgeleitet. Beim Vergleichsfaktorverfahren wird der Vergleichspreis aus einem vom Marktgeschehen abgeleiteten Basiswert/Bezugsgröße (z.B. m²-Wohnflläche, ein Stück Resthof) sowie Zu- und Abschlägen zur Berücksichtigung von Abweichungen zwischen dem definierten Basisobjekt (z.B. 1 Stück mittelgroßer Resthof im Nordkreis mit 4.000 m² Hoffläche, 150 m² Wohnfläche, durchschnittlicher Ausstattung, ebenerdiger Nutzfläche in den Wirtschaftsgebäuden von 400 m² und einem mittleren Gebäudealter von 65 Jahren) und dem Bewertungsobjekt. Zur marktkonformen Anpassung müssen aus dem Markt abgeleitete Vergleichsfaktoren vorhanden sein.
-> Baugesetzbuch (BauGB) vom 27.08.1997 (BGBl. I, S. 2902) mit den gültigen Änderungen
-> Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 6.12.1988 (BGBl. I, S. 2209) zuletzt geändert am 18.08.1997 (BGBl. I, S. 2081)
-> Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungs-Richtlinien - WertR 2002) vom 11.06.1991 (BAnz. Nr. 182a) zuletzt geändert am 03.05.2001 (BAnz. S. 11 774)
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