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Glossar.
Modifiziertes Sachwertverfahren:
Orientierungsgrundlage des modifizierten Sachwertverfahrens ist der Ersatz des zu bewertenden Gebäudes durch ein modernes Gebäude, das effizient den gleichen wirtschaftlichen Zweck erfüllt wie das Bewertungsobjekt. Dieser Ansatz entspricht der praxisüblichen Handlungsweise, dass bei einem notwendigen Ersatz eines vorhanden Gebäudes i.d.R. ein Gebäude nach neuestem Stand der Technik und neuesten Erkenntnissen der betriebswirtschaftlichen Notwendigkeiten errichtet wird. Ausgehend von diesem praxisüblichen Ansatz wird über den Berechnungsgang im modifizierten Sachwertverfahren der finanzielle Vorteil (in Ausnahmefällen auch Nachteil) ermittelt, der sich durch die Nutzung des vorhandenen Gebäudes im Gegensatz zum Bau und zur Nutzung eines modernen Ersatzgebäudes ergibt.
Entsprechend der Orientierungsgrundlage ist das Verfahren jedoch nur dann anzuwenden, wenn tatsächlich die Möglichkeit besteht, ein Ersatzgebäude/eine Ersatzhofstelle zu errichten.
Auch mit dem modifizierten Sachwertverfahren lässt sich nicht definitiv der Verkehrswert landwirtschaftlicher Wirtschaftsgebäude und Hofstellen ermitteln, jedoch berücksichtigt es mit dem Kostenvergleich zwischen der Nutzung des Bewertungsobjektes und dem Bau und der Nutzung eines Ersatzgebäudes das wirtschaftliche Interesse und die Denkweise zahlreicher Marktteilnehmer.
Speziell bei der Bewertung von Resthofstellen ist das modifizierte Sachwertverfahren nur selten anzuwenden. Der vorhandene Gebäudebestand würde i.d.R. bei Fortfall nicht mehr im bestehenden Umfang errichtet werden. Daher kann das Verfahren nur bei den Gebäuden angewendet werden, die auch bei einer zukünftigen Nutzung intensiv genutzt werden (z.B. Pferdestall).
Die zur Ermittlung des modifizierten Sachwertverfahrens benötigten Daten können für Wohnhäuser und alle landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäude und baulichen Anlagen ohne größere Schwierigkeiten ermittelt werden.
Die andere Frage ist die rechtliche Zulässigkeit des Verfahrens zur Ermittlung des Objektwertes für einzelne Anlässe. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren wird das modifizierte Sachwertverfahren als eigenständiges Verfahren in der WertV 98 nicht erwähnt. Dennoch ist es eine rechtlich nicht anzugreifende Vorgehensweise, den modifizierten Sachwert zur Bestimmung der wirtschaftlich bedingten Wertminderung im konventionellen Sachwertverfahren anzuwenden. Nach den Erfahrungen verschiedener Gutachter wird das modifizierte Sachwertverfahren auch bei Gerichtsgutachten akzeptiert.
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