Glossar.
Sachwertverfahren (§§ 21 – 25 WertV 98):
In der Bewertungsliteratur finden sich deutliche Hinweise, dass der Verkehrswert in den meisten Fällen nicht von
der Bausubstanz beeinflusst wird. Daher führt das Sachwertverfahren mit Betonung auf der Bausubstanz (Rekonstruktionskosten) und ohne Berücksichtigung von deutlichen Abschlägen wegen wirtschaftlicher
Wertminderung oft zu Werten, die mit dem Verkehrswert in keiner Relation standen. Aus diesem Grund werden zur
Findung des Verkehrswertes oft hohe, oftmals nicht nachvollziehbare Abschläge vom Sachwert vorgenommen. Diese Praxis ist unbefriedigend.
Allein bei Gebäuden die aus bautechnischer und betriebswirtschaftlicher Sicht dem Stand der Technik entsprechen
, voll genutzt werden und bei Fortfall genauso wieder aufgebaut würden, führt das Sachwertverfahren unter
Berücksichtigung der Rekonstruktionskosten zu einem akzeptablen Verkehrswert. Diese Bedingungen sind nur bei
einer begrenzten Zahl von Wohnhäusern und bei sehr wenigen Wirtschaftsgebäuden gegeben. Die Anwendung des Sachwertverfahrens ist jedoch weit verbreitet und rechtssicher.
Mit der WertV 88 und vor allem in den letzten Jahren wird durch „großzügige Interpretation des Sachwertverfahrens
versucht, die Differenz zwischen dem Sachwert und dem „vermuteten Verkehrswert dadurch zu schließen, dass die
in den Sachwert einfließenden Größen zur Reduzierung des Sachwertes geändert werden. So wird im Sachwertverfahren die Gesamt- und Restnutzungsdauer eingeführt, was zu einer verkürzten Gesamtnutzungsdauer
führt. Sofern man die Restnutzungsdauer aus der Gesamtnutzungsdauer abzügl. Gebäudealter ermittelt, reduziert sich die Restnutzungsdauer deutlich. Dies führt zu einer höheren Wertminderung wegen Alters.
Durch Einführung der Normalherstellungskosten wird bei älteren Gebäuden nicht mehr auf die damaligen
arbeitsintensiven Bauweisen abgestellt, sondern auf heute übliche Bauweisen. So wird bei einem Wohnhaus mit
einer Holzdecke mit Lehmschlag bei der Ermittlung des Herstellungswertes nicht auf diese kostenintensive Bauweise abgestellt, sondern auf eine massive Decke. Erst recht die Veröffentlichung der
Normalherstellungskosten 95 (NHK 95) und die Fortschreibung durch die NHK 2000 führt bei älteren Gebäuden zu
deutlich niedrigeren Herstellungskosten. Die Herstellungswerte der älteren Gebäudebaujahrsklassen stellen nicht
auf die Herstellungskosten der vorhandenen Substanz ab, sondern reduzieren sich mit zunehmendem Alter gegenüber den 95er bzw. 2000er Werten bei allen Gebäudetypen (Wohnhäuser, Krankenhäuser, Hotels) im
gleichen Verhältnis, auch wenn die Bauweise älterer Gebäude z.T. trotz einfacherer Ausstattung aufwendiger ist. Mit den NHK´s 2000 der WertR ist gegenüber den NHK´s 95 eine deutliche Differenzierung bei landwirtschaftlichen
Gebäuden vorgenommen werden, so dass die NHK´s 2000 bei der überwiegenden Zahl landwirtschaftlicher Wirtschaftsgebäude angewendet werden können. Ebenso bei den Wohngebäuden ist eine Anwendung gegeben,
wobei die großen Bauernhäuser jedoch nur schwer in dem veröffentlichten Gebäudearten einzuordnen sind.
Ein weiterer Vorschlag zur Reduzierung des Sachwertes ist das Ableiten der Herstellungskosten aus dem aktuell
nutzbaren Bauvolumen. Wenn z.B. die nicht befahrbaren Bansenfächer einer Scheune oder der Dachraum mit
hohem Drempel über einer Stallung nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden kann, ist bei der Berechnung des
Bruttorauminhaltes der Scheune allein auf die Durchfahrt und bei der Stallung allein auf das Erdgeschoss incl.
eines direkt aufgesetzten gering geneigten Daches abzustellen. In diesem Zusammenhang wird zudem ein Abschlag unter den sonstigen wertbeeinflussenden Umständen wegen der Unterhaltung der nicht nutzbaren
Gebäudebereiche vorgeschlagen.
Um vom ermittelten Sachwert zum Verkehrswert zu gelangen sind noch Marktanpassungszu- oder –abschläge vorzunehmen.
-> Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 6
.12.1988 (BGBl. I, S. 2209) zuletzt geändert am 18.08.1997 (BGBl. I, S. 2081)
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