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Glossar.
 

Ertragswertverfahren (§§ 15 –20 WertV 98):

Dem Ertragswertverfahren liegt die Annahme zugrunde, dass der Wert eines Gebäudes durch den ökonomischen Nutzen bestimmt wird, der sich aus der zukünftigen Nutzung ergibt.

Grundsätzlich ist das Ertragswertverfahren bei Wohnhäusern und landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäuden anzuwenden, bei denen direkte jährliche Erträge erwartet werden können. Hilfsweise kann auf mögliche Mieten und Pachten bei Wohngebäuden, Maschinenhallen, Werkstätten und Lagerhallen, sowie auf marginale Einkommensbeiträge bei Gebäuden für die Tierhaltung zurückgegriffen werden. Eventuell sind auch Kostenmieten zu kalkulieren.
Diese Aufzählung umfasst einen großen Teil der üblicherweise zu bewertenden Gebäude. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens zur Bewertung von Wirtschaftsgebäuden ist daher gut möglich.

Die Höhe des Ertragswertes wird stark durch den Zinssatz für den Vervielfältiger und noch stärker durch den anzusetzenden Jahresreinertrag beeinflusst. Geringe Änderungen bei diesen Werten führen zu deutlichen Änderungen des Ertragwertes. Daher müssen diese Parameter sorgfältig angesetzt werden.

Bei der Bewertung von Hofstellen ist die Bodenwertermittlung oft mit erheblichen Unsicherheiten verbunden. Vorteilhaft beim Ertragswertverfahren ist, dass der Ansatz für den Grund und Boden zumindest bei mittlerer und längerer Restnutzungsdauer nur noch einen kleinen Einfluss auf den Grundstücksertragswert hat. Verdeutlicht wird es durch die geänderte Darstellung des Ertragswertverfahrens, indem der Bodenwert auf die Restnutzungsdauer abgezinst und der Gebäudeertragswert ohne einen Ansatz für die Bodenwertverzinsung gerechnet wird. Sofern bei der klassischen Ertragswertermittlung bei der Bodenwertverzinsung der gesamte Bodenwert in Ansatz gebracht worden ist, errechnen sich nach beiden Methoden ein identischer Grundstücksertragswert. Bei langer Restnutzungsdauer greift die Abzinsung des Bodenwertes stark, so dass der Anteil des Bodenwertes am Grundstücksertragswert nur noch gering ist.

-> Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 6.12.1988 (BGBl. I, S. 2209) zuletzt geändert am 18.08.1997 (BGBl. I, S. 2081)